Fonte ufficiale: Agenzia delle Entrate, “Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari”, aggiornamento aprile 2026. Il contenuto è una sintesi informativa della disciplina fiscale e amministrativa; non si tratta di un bando o di un contributo pubblico.
Le locazioni brevi sono contratti di locazione di immobili abitativi utilizzati per periodi limitati, spesso per esigenze turistiche o transitorie. La disciplina fiscale richiede attenzione perché incide sulla tassazione dei redditi, sugli obblighi dichiarativi e sugli adempimenti degli intermediari immobiliari e dei soggetti che gestiscono portali telematici.
Dal periodo d’imposta 2026 assume particolare rilievo il limite numerico degli immobili destinati a locazione breve. La corretta verifica dei requisiti è quindi essenziale per proprietari, locatori, sublocatori, comodatari, agenzie immobiliari e operatori dell’intermediazione.
Cosa si intende per locazione breve
Per locazione breve si intende un contratto di locazione relativo a un immobile a uso abitativo, situato in Italia, con durata non superiore a 30 giorni.
La disciplina riguarda i contratti stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Tale condizione deve riguardare entrambe le parti del rapporto contrattuale.
Per i contratti di durata non superiore a 30 giorni non è previsto l’obbligo di registrazione, salvo il caso in cui siano formati per atto pubblico o scrittura privata autentica.
Quali immobili e contratti rientrano nella disciplina
La disciplina si applica agli immobili abitativi appartenenti alle categorie catastali da A/1 ad A/11, con esclusione della categoria A/10, riferita a uffici e studi privati. Possono rientrare anche le relative pertinenze, come box, posti auto, cantine e soffitte.
Il regime delle locazioni brevi può riguardare anche:
- le sublocazioni;
- i contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario per concedere l’immobile a terzi;
- le locazioni di singole stanze di un’abitazione;
- i contratti conclusi direttamente dalle parti o tramite intermediari immobiliari e portali telematici.
Sono ammessi alcuni servizi accessori collegati alla locazione, come fornitura di biancheria, pulizia dei locali, wi-fi e utilizzo delle utenze telefoniche.
Restano fuori dalla disciplina i casi in cui, oltre alla disponibilità dell’immobile, siano forniti servizi ulteriori quali colazione, somministrazione di alimenti e bevande, auto a noleggio, guide turistiche o interpreti. Tali prestazioni possono ricondurre l’attività, sotto il profilo fiscale, a un’attività d’impresa.
Il nuovo limite dal 2026: massimo due appartamenti
Dal periodo d’imposta 2026, il regime fiscale delle locazioni brevi può essere riconosciuto solo se sono destinati a tale finalità non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta.
Il superamento di questa soglia comporta la presunzione che l’attività di locazione breve sia svolta in forma imprenditoriale. Per chi gestisce più immobili, la verifica preventiva della posizione diventa quindi un passaggio essenziale.
Cedolare secca sulle locazioni brevi: aliquota 26% e riduzione al 21%
Il locatore può scegliere di assoggettare i redditi derivanti dai contratti di locazione breve al regime della cedolare secca.
Dal 1° gennaio 2024, in caso di opzione per l’imposta sostitutiva, si applica l’aliquota del 26%.
L’aliquota è ridotta al 21% per i redditi riferiti ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta. L’unità immobiliare deve essere individuata dal contribuente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo interessato.
La cedolare secca sostituisce l’Irpef, le relative addizionali e, se il contratto viene registrato, le imposte di registro e di bollo.
Base imponibile e dichiarazione dei redditi
L’imposta sostitutiva si applica sull’intero importo del canone indicato nel contratto, senza l’abbattimento forfettario del 5% previsto nel regime ordinario dei canoni di locazione.
Per le sublocazioni e per i contratti a titolo oneroso con i quali il comodatario concede l’immobile a terzi, l’imposta sostitutiva si applica sui corrispettivi lordi derivanti dai contratti.
I dati dell’immobile locato e gli eventuali estremi di registrazione devono essere riportati nella dichiarazione dei redditi. In caso di sublocazioni e comodati, il sublocatore o il comodatario dichiara i ricavi tra i redditi diversi, applicando, se scelto, il regime della cedolare secca.
Gli obblighi degli intermediari immobiliari e dei portali telematici
Gli intermediari immobiliari e i soggetti che gestiscono portali telematici assumono obblighi specifici quando intervengono nella stipula di contratti di locazione breve.
In particolare, gli intermediari devono:
- comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti conclusi per il loro tramite;
- operare una ritenuta del 21% a titolo d’acconto se incassano o intervengono nel pagamento dei canoni o dei corrispettivi;
- versare la ritenuta nei termini previsti;
- rilasciare la certificazione al locatore.
La ritenuta del 21% è effettuata a titolo d’acconto, indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario.
Quali dati devono essere comunicati all’Agenzia delle Entrate
I soggetti che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate i seguenti dati:
- nome, cognome e codice fiscale del locatore;
- durata del contratto;
- indirizzo dell’immobile locato;
- codice identificativo nazionale, CIN;
- anno di riferimento;
- importo del corrispettivo lordo.
L’obbligo riguarda gli intermediari che, oltre a mettere in contatto domanda e offerta, forniscono un supporto professionale o tecnico-informatico nella fase di perfezionamento dell’accordo.
Scadenze, ritenuta e codice tributo
La comunicazione dei dati relativi ai contratti di locazione breve deve essere effettuata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto.
Quando l’intermediario incassa o interviene nel pagamento dei canoni o dei corrispettivi, deve applicare la ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni o corrispettivi lordi indicati nel contratto.
La ritenuta deve essere versata con modello F24 entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata, utilizzando il codice tributo 1919.
Sanzioni e conservazione dei dati
Per l’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti è prevista una sanzione da 250 a 2.000 euro.
La sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione viene effettuata entro i 15 giorni successivi alla scadenza oppure se, nello stesso termine, viene trasmessa la comunicazione corretta.
Gli intermediari che intervengono nella stipula del contratto o nell’incasso dei canoni e dei corrispettivi devono conservare gli elementi posti a base delle informazioni comunicate e i dati relativi ai pagamenti per il periodo previsto per la notifica dell’avviso di accertamento.
Come può aiutarti Gruppo ABT
La disciplina delle locazioni brevi richiede attenzione nella verifica dei requisiti, nella raccolta dei dati e nella corretta individuazione degli adempimenti fiscali e amministrativi.
Gruppo ABT può assistere proprietari, locatori, sublocatori, comodatari, intermediari immobiliari e operatori nella gestione delle attività connesse alle locazioni brevi, tra cui:
- verifica preliminare dei requisiti applicabili;
- analisi della posizione del locatore o dell’intermediario;
- supporto nella gestione documentale;
- individuazione degli adempimenti verso l’Agenzia delle Entrate;
- supporto operativo nella predisposizione delle comunicazioni;
- assistenza nei rapporti con la Pubblica Amministrazione.
L’obiettivo è aiutare clienti e operatori a gestire correttamente gli obblighi previsti, riducendo il rischio di errori, omissioni o adempimenti non allineati alla disciplina vigente.
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Gestisci immobili in locazione breve o operi come intermediario?
Contatta Gruppo ABT per una verifica degli adempimenti applicabili e per ricevere supporto nella corretta gestione amministrativa e fiscale delle locazioni brevi.
Vuoi verificare se il tuo ente può presentare domanda?
Contatta Gruppo ABT per una valutazione preliminare della tua iniziativa e per verificare la coerenza del progetto con i criteri previsti dalla Banca d’Italia.
Le informazioni riportate sono una sintesi dei documenti ufficiali. La verifica dei requisiti deve essere effettuata caso per caso sulla documentazione ufficiale della misura.
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